롯데캐슬에듀포레 커뮤니티 평면도 매매 시세 입지분석 총정리
“흑석뉴타운 핵심, 지금 들어가도 괜찮을까?” 숫자와 생활 동선을 동시에 놓고 차분히 뜯어봅니다.
동작구 서달로 일대에 위치한 흑석뉴타운 8구역 재개발 사업의 결실, 롯데캐슬에듀포레는 2018년 1월 첫 입주가 시작된 아파트 단지입니다. 총 545세대로 구성되어 있으며, 시공은 롯데건설이 맡았습니다. 교통 여건은 9호선 흑석역 역세권 입지로 서울 주요 권역과의 접근성이 뛰어나고, 교육 환경 또한 초등학교와 중학교가 도보권에 있어 학부모 수요가 높은 편입니다. 주변에는 직장이 밀집한 업무지구가 가까워 직주근접성이 좋고, 생활 인프라도 편리하게 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높은 단지로 평가받고 있습니다. 입지, 시세, 평면도, 커뮤니티, 전망 등을 정리하였습니다.
단지개요
롯데캐슬에듀포레는 흑석뉴타운 8구역 주택재개발로 지어진 7개동, 총 545세대 아파트입니다. 사용승인일은 2018년 11월 29일이며, 저층 8층부터 최고 23층까지 구성되어 채광과 개방감을 확보했습니다. 남향 위주 배치에 더해 총 주차 693대(세대당 1.27대)를 갖췄고, 난방은 개별 도시가스 방식입니다. 시공사는 롯데건설(주)로 마감·커뮤니티 품질이 안정적이라는 평이 많아요. 주소는 서울시 동작구 흑석동 340. 용적률 239%, 건폐율 21%로 밀도 대비 녹지·보행 동선이 비교적 여유롭습니다.
시세 분석
인근 주요 단지의 84㎡ 기준 매매 시세를 같은 눈높이에서 비교했습니다. 결론부터 말하면, 에듀포레는 인근 단지 대비 소폭 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 특히 2023년 입주한 대단지와 비교해도 평당가 기준으로 근소하게 우위예요(약 +1.3%p 수준).
| 단지명 | 입주 | 세대수 | 84㎡ 매매 | 평수 | 평당가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 롯데캐슬에듀포레 | 2018.11. | 545 | 240,000 | 34 | 7,059 |
| 흑석자이 | 2023.02. | 1,772 | 230,000 | 33 | 6,970 |
| 흑석한강센트레빌2차 | 2012.12. | 963 | 200,000 | 33 | 6,061 |
| 흑석한강푸르지오 | 2012.08. | 863 | 200,000 | 32 | 6,250 |
수치만 보면 에듀포레 84㎡는 흑석자이 대비 총액 +4.3% 내외, 평당가 +1.3% 내외로 조금 비싼 수준입니다. 다만 직주근접·생활권 완성도와 남향 위주 동배치, 안정적 커뮤니티 등을 고려하면 프리미엄의 일부는 설명이 됩니다.
입지분석
흑석역(9호선)까지 도보 10분 이내(약 600m) 접근이 가능하고, 강남역 약 19분·광화문역 약 27분·여의도역 약 8분으로 핵심 업무지구를 빠르게 연결합니다. 자가용 이동은 올림픽대로·강변북로·동작대교 축을 활용해 서남·강남·여의도권 이동이 수월합니다. 학군은 은로초(초품아), 중앙대사대부중(200m), 동양중(600m), 구암고(1.5km)가 대표적이고, 중앙대병원·여의도성모병원 등 대형병원 접근성도 강점입니다. 하나로마트·아이파크몰·이마트 용산점 등 상업시설과 서달·현충공원 녹지도 가까워 생활밀도가 높아요.
- 교통: 9호선 역세권 + 올림픽대로/강변북로 축으로 광역 접근성 우수
- 학군/교육: 은로초 초품아, 사대부중 초근접 + 흑석역 학원가
- 생활/의료/녹지: 중앙대병원·여의도성모병원, 서달·현충공원, 대형몰·마트 인접
- 직주근접: 여의도·강남권까지 거리 짧아 출퇴근 체감시간이 짧음
단지배치도 및 평형 분석
총 7개동, 남향 위주 배치로 채광과 통풍을 노린 구성이며 기타임대 94세대를 포함합니다. 동간 거리와 단지 내 보행 동선이 깔끔하게 분리되어 아이 동선이 비교적 안전해 보였어요. 주력 평형은 34평(전용 84㎡권)으로 A/B/C/D/E 타입이 존재해 수납·팬트리·알파룸 구성 등 미세한 차이를 고를 수 있습니다. 중대형인 43·44평 타입은 거실 폭과 드레스룸, 욕실 수에서 차별화되며 맞통풍 설계가 용이합니다. 용적률 239%, 건폐율 21% 수치가 보여주듯 조경/커뮤니티 면적을 확보하려고 한 흔적이 있고, 사각지대가 적은 편이라 야간 동선도 안정감이 있어요.
커뮤니티
커뮤니티 브랜드 캐슬리안이 적용되어 피트니스·실내골프연습장·스크린골프·GX룸 등 운동 인프라가 풍부하고, 작은도서관·경로당·어린이집 등 생활형 시설도 균형 있게 갖췄습니다.
| 시설 | 구성/비고 |
|---|---|
| 피트니스 & GX | 기구 충실, GX룸 운영으로 유산소·근력 프로그램 병행 |
| 실내/스크린 골프 | 연습타석 + 스크린 라운딩 가능 |
| 작은도서관 | 조용한 학습공간, 독서 프로그램 기대 |
| 어린이집/경로당 | 세대 통합형 커뮤니티로 돌봄·휴식 기능 |
| 주차 | 총 693대(세대당 1.27대) 배정 |
전망 및 주관적 의견
개인적으론 입지가 워낙 탄탄해 중장기 우상향 가능성을 높게 봅니다. 특히 9호선 급행축과 여의도·강남 양방향 접근, 학군/의료/상권의 복합 시너지가 가격 저항을 방어하는 구간을 만들어요. 다만 현재 시세가 주변 대비 소폭 높은 만큼, 실거주 중심 접근 + 동·라인 선호도(채광/조망/소음)를 꼼꼼히 따져 합리적 프리미엄 범위에서 의사결정하는 게 좋아요.
- 우상향 요인: 9호선 역세권, 직주근접, 생활권 완성도, 남향 동배치
- 유의사항: 인근 대비 소폭 높은 호가 → 라인/층/뷰에 따른 체감가치 점검 필수
- 체크포인트: 34평 다타입 비교, 43·44평 희소성, 주차/엘리베이터 동선
자주 묻는 질문
여기까지 흑석 롯데캐슬에듀포레를 숫자와 생활 동선, 그리고 피부로 느낀 체감까지 묶어 살펴봤습니다. 가격이 인근보다 살짝 높은 건 사실이지만, 출퇴근·학군·병원·공원·상권을 한데 엮어보면 “아, 그래서 사람들이 찾는구나”라는 대답이 나옵니다. 혹시 현장 가보실 계획이라면, 낮과 밤 두 번 동선을 걸어 보시고(소음·동간 조도 체크!), 34평 다타입과 43/44평의 체감 차이를 직접 느껴보세요.
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