근저당 있는 집 월세 계약 전 반드시 알아야 할 안전 체크리스트
시세보다 유독 저렴한 월세 매물을 발견했다면, 혹시 그 집에 근저당 설정이 되어 있는 건 아닐까요? 계약 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항이 있습니다.
안녕하세요! 저는 몇 년 전, 너무 괜찮아 보였던 월세 집을 덜컥 계약하려다 ‘근저당’이라는 단어 하나에 멈춰선 적이 있어요. 부동산 중개사 말만 믿고 진행했다면, 아마 제 보증금은 지금쯤 사라졌을지도 모르죠. 그 이후로 부동산 계약을 공부하면서 안전하게 계약하는 법을 익혔고, 덕분에 지금은 조금 더 똑똑하게 월세 계약을 할 수 있게 되었답니다. 이 글은 과거의 저처럼 첫 월세 계약에 불안감을 느끼는 분들을 위해, 실제 경험을 바탕으로 작성한 진짜 실전 가이드입니다. 부디 이 글이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되길 바랍니다!
목차
등기부등본은 2번 확인하라
계약 전 등기부등본 한 번만 보고 안심하셨다면, 아주 위험한 착각일 수 있습니다. 저는 한 번 계약서를 쓰기 직전에 등기부를 다시 확인한 덕분에 중간에 추가된 근저당을 발견하고 발을 뺄 수 있었어요. 중요한 건 "계약 전 1회 + 잔금 직전 1회" 총 두 번 확인하는 습관입니다.
| 시점 | 확인 항목 |
|---|---|
| 계약 전 | 소유자 일치 여부, 갑구(가압류/압류), 을구(근저당) |
| 잔금 직전 | 새로운 근저당 등 추가 권리 변동 여부 |
✅ 이 두 번의 확인만으로도 위험의 70%는 걸러낼 수 있습니다.
보증금 안전 계산법과 낙찰가 시뮬레이션
경매에 들어갈 경우를 가정한 보증금 계산은 정말 필수예요. 시세만 보고 ‘충분히 커버되겠지’라는 생각은 아주 위험하거든요. 저도 집 시세가 5억이라 안심했지만, 낙찰가를 기준으로 다시 계산해보니 전액 손해 가능성이 있었죠. 계산은 반드시 '근저당 채권최고액 + 내 보증금'이 예상 낙찰가를 넘지 않는지 확인하세요.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집 시세 | 5억 원 |
| 예상 낙찰가 (시세 70%) | 3억 5천만 원 |
| 근저당 채권최고액 + 보증금 | 4억 원 |
✅ 채권최고액 기준 + 시세 하락을 고려해야만 진짜 안전한 계약이 됩니다.
소유자 계좌로만 이체하라
당연한 이야기 같지만, 실제 계약 현장에서는 종종 놓치는 부분이에요. ‘집주인 대신 동생 명의 계좌로 보내도 된다’는 말, 절대 믿으면 안 됩니다. 등기부등본상의 소유자와 동일한 명의의 계좌로만 모든 금전 거래가 이뤄져야 합니다.
- 대리 계약 시: 위임장 + 인감증명서 + 신분증 사본 필수
- 계약금, 잔금, 월세 모두 소유자 계좌로만 이체
- 제3자 명의 계좌는 보증금 반환 시 리스크 급증
✅ "돈을 누구에게 보내는가?"는 계약만큼 중요한 핵심입니다.
필수 특약으로 권리변동 막기
처음엔 중개사가 계약서에 특약 없이도 괜찮다며 안심시키길래, 저도 믿고 넘어갔어요. 그런데 계약 후 임대인이 매매를 시도했고, 저희는 큰 분쟁을 겪게 됐습니다. 그 이후로는 반드시 아래 특약 3개를 복사해서 넣고 있어요.
📌 복붙용 필수 특약 문구
- 잔금 지급 전 등기부등본 확인 시 추가 근저당/가압류/압류 등 권리변동이 있을 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.
- 임대인은 임대차 기간 중 임차인의 동의 없이 추가 근저당 설정 및 소유권 이전을 하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약 해지 및 보증금 즉시 반환을 청구할 수 있다.
- 임대인은 보증금 반환보증 가입을 위해 필요한 서류를 제공한다.
✅ 중개사가 “이건 굳이 필요 없어요”라고 하면, 더더욱 넣어야 할 신호입니다.
입주 당일 처리해야 할 3단계
입주 전에 확정일자를 조금 늦게 받았던 적이 있었어요. 그 짧은 공백 사이에 새로운 근저당이 생긴 걸 보고 충격받았죠. 그래서 입주 시점에는 이 3단계를 빠르게 처리하는 게 핵심입니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 입주 완료 |
| 2단계 | 전입신고 |
| 3단계 | 확정일자 받기 |
➡️ 이 3단계를 입주 당일에 모두 처리해야 배당 순위에서 밀리지 않아요.
보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
요즘은 서울보증보험(SGI)이나 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험을 드는 게 거의 필수처럼 여겨져요. 문제는 모든 집이 다 가입 가능한 건 아니라는 거죠. 근저당이 많거나, 세금 체납 이력이 있는 집은 거절될 수 있어요.
- 계약 전에 보험사에 주소와 조건으로 '사전심사' 요청하기
- 심사 통과한 매물만 계약 고려
- 보험 가입 불가라면 → 보증금 낮추고 월세 높이는 구조도 고려
✅ 보험 가입이 가능하냐는, 그 집이 안전한 집인지를 가늠하는 강력한 시그널입니다.
꼭 그렇진 않습니다. 선순위 채권과 보증금의 합이 경매 낙찰가보다 낮다면 안전하게 계약이 가능합니다. 핵심은 계산과 대비입니다.
은행은 이자를 포함한 모든 비용을 대비하기 위해 채권최고액을 실제 대출금의 120~130%로 설정하는 경우가 많습니다. 따라서 보증금 계산 시 반드시 이 최대 금액으로 판단해야 합니다.
강제는 아니지만, 근저당이 설정된 집이라면 거의 필수에 가깝습니다. 보험을 통해 보증금 손실 리스크를 대폭 줄일 수 있어요.
중개사의 말을 무조건 믿기보다, 임차인 입장에서의 리스크 관리가 우선입니다. 오히려 특약을 꺼리는 경우라면 더 주의가 필요해요.
먼저 전입신고를 하고, 그 다음에 확정일자를 받아야 ‘대항력 + 우선변제권’을 동시에 확보할 수 있습니다.
임대인이 납세증명서를 제공하지 않는다면 체납 여부를 확인하기 어렵지만, 가능하다면 '납세증명서'를 요청하거나 보증보험 심사를 통해 간접적으로 알 수 있습니다.
우리가 평생 몇 번이나 부동산 계약을 할까요? 그래서 더 조심스럽고, 더 치밀해야 하는 법입니다. 근저당 있는 집이라고 무조건 피할 필요는 없지만, 그만큼 꼼꼼하게 대비하고 준비해야만 보증금을 지킬 수 있어요. 제가 겪은 시행착오가 누군가에게는 든든한 방패가 되기를 바랍니다. 이 글이 마음에 드셨다면 주변에도 꼭 공유해 주세요. 안전한 계약, 우리 모두의 권리입니다!
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