전세 계약서 쓸 때 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 체크포인트
“전세 계약서 한 줄 때문에 수억 원을 잃을 수 있습니다” — 단순한 종이 한 장이 당신의 인생 자산을 바꿀 수 있습니다.
안녕하세요, 부동산 실전 경험을 바탕으로 정보를 나누는 블로거입니다. 제가 전세 계약을 할 때 정말 간과해서는 안 되는 요소들을 뼈저리게 깨달은 사건이 있었어요. 깡통전세, 역전세, 심지어 보증금 사기까지... 그냥 남 일인 줄 알았는데, 어느 날 제 일이 되더라구요. 오늘은 그런 불상사를 미연에 방지할 수 있는 전세 계약 체크리스트 5가지를 확실하게 정리해보려고 해요. 이 글을 통해 단 한 사람이라도 피해를 막을 수 있다면 그걸로 충분합니다.
목차
등기부등본 '갑구·을구' 직접 확인하기
전세 계약에서 가장 중요한 건 집 내부 상태가 아닙니다. 바로 등기부등본 확인이에요. 계약 당일 정부의 등기열람 시스템에서 스마트폰으로 직접 열람해야 가장 안전합니다.
| 확인 항목 | 확인 이유 |
|---|---|
| 소유자와 계약자 일치 | 대리인일 경우 위임장+신분증 사본 필수 |
| 근저당·담보대출 | 전세보증금 + 대출 잔액 ≤ 집 시세 |
| 가압류·압류 기록 | 한 줄이라도 있으면 계약 피해야 |
| 세금 압류 | 국세청, 지자체 체납은 심각한 위험 |
📌 계약 직전, 중개사 프린트물이 아닌 본인 명의 스마트폰으로 최신 등기부등본 재발급은 필수입니다.
전세보증보험 가입 가능 여부 확인
보증보험은 전세 사기 예방의 마지막 보루입니다. HUG나 SGI 서울보증을 통해 가입 가능한지를 반드시 확인하세요. 해당 여부만으로도 고위험 전세 여부를 가늠할 수 있어요.
| 보증불가 사유 | 위험도 |
|---|---|
| 근저당 초과 | 매우 높음 |
| 신축 미등기 건물 | 높음 |
| 건축물대장 미완료 | 중간 |
| 불법 증축 | 매우 높음 |
📌 "이 집 보증보험 되나요?" — 질문은 꼭 하시고, 중개사의 반응도 관찰하세요.
전입신고 및 확정일자 ‘날짜’ 명시
‘확정일자’와 ‘전입신고’는 계약 후 가장 빠르게 처리해야 할 필수 절차입니다. 이 두 가지를 같은 날 해야 전세보증금 우선변제권이 생깁니다.
- 계약서에 다음 문구를 꼭 기재: “잔금 지급 및 입주일 당일, 전입신고와 확정일자 부여를 완료하기로 함.”
- 하루만 늦어도 선순위 권리가 발생할 수 있어 절대 유의
💡 특히 이사 당일 바로 동주민센터 방문, 또는 정부24에서 온라인 처리 가능 여부 확인하세요.
특약사항은 반드시 '임차인 직접' 작성 요청
중개사 말만 듣고 계약서 특약을 대충 넘겼다가, 나중에 후회한 사람 정말 많습니다. 특약은 임차인의 방패이자 보험이에요. 본인이 직접 작성하거나, 최소한 요구사항을 구체적으로 전달해야 합니다.
- 하자·수리 책임은 임대인이 지는 것으로 명시
- 관리비 중 장기수선충당금은 임대인이 부담
- 보증보험 불가 시 계약 해제 가능 조항 삽입
- 전입신고·확정일자 방해 시 계약 무효 조항 삽입
📌 “이건 보통 다들 이렇게 해요~”라는 중개사 말, 절대 그대로 믿지 마세요.
입주 전 집 상태 반드시 사진·영상 기록
나중에 퇴거할 때 원상복구 트집 잡히는 것 대부분은 입주 전에 사진 찍어놨으면 예방 가능했을 일들이에요. 특히 옵션이 있는 경우에는 모든 작동 상태까지 반드시 영상으로 남기세요.
- 화장실 실리콘 곰팡이, 벽지·장판 훼손
- 수도, 보일러, 에어컨 등 작동 영상
- 도어락, 창문, 조명 점검
- 클라우드나 이메일 백업으로 안전 보관
📸 촬영 시 날짜 자동 저장 기능 ON! 나중에 증거로 쓰일 수 있어요.
보증보험은 전세사기 발생 시 보증금을 돌려받을 수 있는 거의 유일한 장치입니다. 선택이 아닌 필수입니다.
네. 하루 차이로 권리관계가 변경될 수 있기 때문에 계약 당일 스마트폰으로 열람해야 합니다.
둘 다 동일하게 중요하며, 같은 날에 해야만 보증금 보호 우선순위가 생깁니다.
중개사의 기본 문구 외에 임차인이 원하는 조건을 직접 적어야 나중에 법적 효력이 더 강해집니다.
하자나 원상복구 분쟁 방지를 위해, 입주 전 촬영은 필수입니다. 날짜가 찍힌 사진을 클라우드에 저장하세요.
전세가율이 80%를 넘거나 보증보험 가입이 불가한 경우, 깡통전세 가능성이 높습니다. 등기부·시세를 꼭 비교하세요.
전세는 감이 아니라 과학입니다. 작은 방심 하나가 수억 원 손실로 이어질 수 있다는 사실, 이제는 모두가 아셔야 해요. 오늘 알려드린 5가지 체크포인트만 철저히 챙기셔도, 전세 사기의 90%는 피할 수 있습니다. 혹시 주변에 전세계약 준비 중인 분이 있다면 이 글을 공유해 주세요. 그리고 여러분도 전세 계약 시 실전 팁 하나라도 꼭 실천해보세요.
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